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相続登記の義務化とは｜期限・過料・売却前に済ませるべき手続きをわかりやすく

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2026/10/01

相続登記の義務化とは、不動産を相続した人に「相続で取得したことを知った日から3年以内」の相続登記を法律で義務づけた制度です。2024年4月1日から始まり、正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、まだ登記していない場合の期限は2027年3月31日です。

この記事では、義務化の内容、過料の仕組み、期限に間に合わないときの対処法、そして相続した不動産を売る前に済ませておくべき手続きを、足立区中川で不動産の売買・相続相談をお受けしている三敬商事株式会社が解説します。

相続登記の義務化とは、どんな制度？

相続登記の義務化とは、相続や遺言で不動産を取得した相続人に、3年以内の相続登記の申請を義務づけた制度です。以前は任意だった手続きが、2024年4月1日から法律上の義務になりました（不動産登記法第76条の2）。

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地・建物を、相続した人の名義に変える登記のことです。義務の内容は、次の2つに分かれます。
義務 期限 対象
基本の義務 相続の開始と、不動産を取得したことを知った日から3年以内 相続・遺言で不動産を取得した相続人
遺産分割後の義務 遺産分割が成立した日から3年以内 遺産分割で不動産を取得した相続人

義務化された背景には、「所有者不明土地」の増加があります。所有者が亡くなっても登記がされないまま放置され、登記簿を見ても今の持ち主が分からない土地が全国で増え、周辺環境の悪化や取引・公共事業の妨げになっていることが社会問題になっていました（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。

相続登記をしないと、どうなる？

正当な理由がないのに期限内に相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第164条第1項）。過料は刑事罰の罰金とは違う、行政上のペナルティです。

期限を1日でも過ぎたらすぐに過料になる、というわけではありません。法務省の案内では、登記官が義務違反を把握した場合、まず相続人に登記の申請を促す「催告」を行う流れが示されています。催告を受けても正当な理由なく申請しない場合に、裁判所へ通知され、過料の手続きに進みます。

「正当な理由」にあたる例として、法務省は次のようなケースを挙げています。

  • 相続人が非常に多く、戸籍の収集や相続人の把握に時間がかかる

  • 遺言の有効性や遺産の範囲などについて争いがある

  • 申請する相続人が重い病気などの事情を抱えている

過料だけでなく、登記を放置すると実務上の困りごとも増えます。時間がたつほど次の相続が起きて相続人が増え、話し合いや書類集めが難しくなります。そして何より、相続登記をしていない不動産は売ることができません。

過去に相続した不動産も対象になる？

対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記をしていないものは、2027年3月31日までに登記する必要があります。相続を知ったのが2024年4月1日以降なら、その日から3年以内が期限です。

「親から相続した実家が、祖父の名義のままだった」というケースも珍しくありません。この場合は、祖父から親、親から自分へと、さかのぼって手続きが必要になることがあります。過去分の期限の数え方や、名義が何代も前のままの場合の進め方は、別の記事で詳しく解説しています。

▶︎関連記事：過去に相続した不動産の相続登記はいつまで？期限と今やるべきこと

期限内に遺産分割がまとまらないときは、どうする？

「相続人申告登記」を使えば、遺産分割がまとまっていなくても、相続登記の義務を果たせます。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけの、簡単な手続きです。

相続人申告登記は、義務化にあわせて2024年4月に新しくできた制度です。法務省の案内によると、次のような特徴があります。

  • 相続人1人でも申し出できる（ほかの相続人の分もまとめて代理で申し出ることも可能）

  • 法定相続人の範囲や相続分を確定させる必要がなく、提出書類が少ない

  • 登録免許税がかからない

  • オンラインでも手続きできる

注意したいのは、義務を果たしたとみなされるのは申し出をした相続人だけという点です。遺産分割が済んでいない間は、相続人全員が法定相続分で不動産を共有している状態のため、全員に登記の義務があります。全員分の義務を果たすには、相続人それぞれが申し出る（連名でまとめて申し出ることも可能）必要があります。

また、相続人申告登記は「自分が相続人です」と申し出るだけの手続きで、名義が変わるわけではありません。そのため、**相続した不動産を売るときは、別に正式な相続登記が必要です。**また、あとで遺産分割がまとまった場合は、その日から3年以内に遺産分割の内容にもとづく相続登記をしなければなりません。

売却を予定しているなら、相続人申告登記で時間をかせぐより、遺産分割をまとめて正式な相続登記を済ませるほうが近道です。

相続した不動産を売る前に、どんな手続きが必要？

相続した不動産を売るには、売買契約の前に「相続人の確定 → 遺産分割 → 相続登記」を済ませておく必要があります。買主へ名義を移す登記は、登記簿上の所有者からしかできないためです。

相続登記の申請には、主に次のような書類が必要です。

  • 亡くなった方の、出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本

  • 相続人全員の戸籍謄本

  • 不動産を取得する相続人の住民票

  • 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）

  • 固定資産評価証明書など、不動産の価額が分かる書類

戸籍の収集は、本籍地が何度も変わっている場合、それだけで時間がかかります。売却の時期が決まっている場合は、戸籍集めを最初に始めておくと安心です。

相続登記には登録免許税がかかり、税率は不動産の価額（固定資産税評価額）の1,000分の4です（国税庁 No.7191）。一定の条件を満たす土地には免税措置もあります。費用の計算方法や免税の条件は、別の記事でまとめています。

▶︎関連記事：相続登記にかかる費用はいくら？登録免許税の計算と必要書類

相続登記と売却の手続き全体の流れ、かかる期間の目安は、次の記事で一覧にしています。

▶︎関連記事：相続した不動産の売却｜手続きの流れ・かかる期間・費用を一覧で解説

相続登記は自分でできる？誰に頼む？

相続登記は自分で申請することもできます。ただし、戸籍の読み取りや申請書の作成に不安がある場合や、相続人が多い場合は、登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

自分で申請する場合は、不動産がある地域を管轄する法務局に申請します。法務局では手続きの案内も行っています。一方で、次のようなケースは専門家に任せたほうが、結果として早く確実に進みます。

  • 名義が祖父母など何代も前のまま

  • 相続人の中に連絡が取りにくい人や、遠方に住んでいる人がいる

  • 不動産が複数の市区町村にまたがっている

  • 相続登記のあと、すぐに売却したい

当社では、顧問契約先の専門家と連携して、相続に関するご相談をお受けしています。「相続登記と売却を別々に頼むと、何度も同じ説明が必要になる」という負担を減らし、登記から売却までを見通して段取りを組めるのが、不動産会社に相談するメリットです。

よくある質問

相続登記の期限は、亡くなった日から3年ですか？

亡くなった日ではなく、「相続の開始があったこと」と「不動産を取得したこと」の両方を知った日から3年です。亡くなったことを後から知った場合や、遺品の整理中に不動産の存在を知った場合は、知った日から数えます。遺産分割で取得した場合は、分割が成立した日から3年以内に、その内容にもとづく登記が必要です。

相続放棄をした場合も、相続登記は必要ですか？

家庭裁判所で相続放棄が認められた人は、はじめから相続人ではなかったものとみなされます。相続登記の義務は「相続で不動産を取得した人」が対象のため、放棄した人は相続登記の義務を負いません。ただし、放棄の手続きには相続を知った時から3か月以内という期限があります。また、放棄した時点でその家に住んでいるなど、不動産を現に占有している場合は、次の相続人などに引き渡すまで、その不動産を保存する義務があります（民法第940条）。

相続登記をすれば、すぐに売却できますか？

相続登記が済めば、登記上は売却できる状態になります。実際の売り出しにあたっては、査定、境界の確認、家財の片付けなどの準備が必要です。家財が残っている場合、当社では遺品整理のご相談もあわせてお受けしています。

相続登記や相続した不動産の売却は、三敬商事株式会社にご相談ください

三敬商事株式会社は、足立区中川を拠点に、不動産の売買・仲介・査定と、相続に関するご相談をお受けしている地域密着の不動産会社です。

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「何から手をつければいいか分からない」という段階でも、手続きの順番から丁寧にご説明します。公式サイトのお問い合わせ・ご予約フォームまたはLINEから、お気軽にご連絡ください。

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参考・出典

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